Elenco news

• 22 settembre

  Tutto sulla nuda proprietà e l'usufrutto

  

  Il Meccanismo: Nuda Proprietà e Usufrutto

   

  Quando si parla di proprietà di un immobile, di solito si intende la piena proprietà, che unisce due diritti fondamentali:

  • La nuda proprietà (proprietà senza l'uso): è il diritto di disporre del bene, cioè di venderlo, donarlo o lasciarlo in eredità.

  • L'usufrutto (diritto di godimento): è il diritto di usare il bene e di percepirne i frutti, come ad esempio abitarci o affittarlo.

  Il meccanismo della nuda proprietà si basa sulla scissione di questi due diritti. Il proprietario di un immobile può decidere di vendere solo la nuda proprietà a una terza persona, mantenendo per sé l'usufrutto. In questo modo:

  • Il venditore diventa l'usufruttuario: continua a vivere nella casa (o a darla in affitto, incassando i canoni), ma non ne è più il proprietario.

  • L'acquirente diventa il nudo proprietario: acquista la proprietà dell'immobile, ma non può utilizzarlo finché l'usufrutto non si estingue. Ottiene un prezzo di acquisto notevolmente inferiore rispetto al valore di mercato pieno.

  Quando si estingue l'usufrutto? Nella maggior parte dei casi, l'usufrutto è vitalizio, il che significa che si estingue con la morte dell'usufruttuario. Al momento del decesso, la nuda proprietà si "ri-espande" automaticamente e il nudo proprietario diventa pieno proprietario, senza dover sostenere costi aggiuntivi o procedure burocratiche.

  Ci possono essere anche casi in cui l'usufrutto ha una durata limitata nel tempo, ad esempio 10 o 20 anni.

   

  Diritti e Doveri

   

  La divisione dei diritti e dei doveri tra usufruttuario e nudo proprietario è definita dalla legge:

   

  Usufruttuario (il venditore)

   

  • Diritti:

    • Godere dell'immobile, abitandolo personalmente o affittandolo.

    • Percepire i frutti civili, come i canoni di locazione.

  • Doveri:

    • Sostenere le spese di manutenzione ordinaria e gli oneri fiscali (come IMU e TARI).

    • Restituire l'immobile al termine dell'usufrutto, mantenendone la destinazione d'uso.

   

  Nudo Proprietario (l'acquirente)

   

  • Diritti:

    • Acquisire la piena proprietà dell'immobile alla morte dell'usufruttuario.

    • Vendere a sua volta la nuda proprietà.

  • Doveri:

    • Sostenere le spese di manutenzione straordinaria (es. rifacimento del tetto o della facciata).

   

  Il Metodo di Valutazione e Calcolo

   

  La valutazione di un immobile in nuda proprietà non è arbitraria, ma si basa su un calcolo preciso che tiene conto di due fattori principali:

  1. Il valore della piena proprietà: il valore commerciale dell'immobile sul libero mercato (come se fosse venduto senza vincoli).

  2. L'età dell'usufruttuario: è il fattore più determinante, poiché si basa sull'aspettativa di vita. Più l'usufruttuario è anziano, più breve sarà la durata stimata dell'usufrutto e, di conseguenza, maggiore sarà il valore della nuda proprietà.

  Il calcolo si effettua sottraendo dal valore della piena proprietà il valore dell'usufrutto, che viene determinato tramite apposite tabelle ministeriali che incrociano l'età dell'usufruttuario con il tasso di interesse legale vigente.

  Formula base:

  $$\text{Valore della nuda proprietaˋ}=\text{Valore della piena proprietaˋ}-\text{Valore dell’usufrutto}$$

  Come si determina il valore dell'usufrutto? Il valore dell'usufrutto è dato dal prodotto di due elementi:

  1. La rendita annua lorda: si calcola moltiplicando il valore della piena proprietà per il tasso di interesse legale (che cambia periodicamente).

  2. Il coefficiente di usufrutto: un valore stabilito da tabelle ministeriali che varia in base all'età dell'usufruttuario.

  Esempio pratico: Supponiamo che:

  • Valore della piena proprietà dell'immobile: 300.000 €

  • Età dell'usufruttuario: 70 anni

  • Tasso di interesse legale: ad esempio, il 2,5% (varia nel tempo)

  Passaggio 1: Calcolo del valore dell'usufrutto Consultando le tabelle ministeriali, si scopre che per una persona di 70 anni, il coefficiente di usufrutto è del 40% (questo valore è un esempio, le tabelle ufficiali sono molto più precise).

  • Valore dell'usufrutto = Valore della piena proprietà x percentuale di usufrutto

  • Valore dell'usufrutto = 300.000 € x 40% = 120.000 €

  Passaggio 2: Calcolo del valore della nuda proprietà

  • Valore della nuda proprietà = Valore della piena proprietà - Valore dell'usufrutto

  • Valore della nuda proprietà = 300.000 € - 120.000 € = 180.000 €

  In questo esempio, il venditore riceverà 180.000 € e l'acquirente pagherà lo stesso importo. Alla morte del venditore, l'acquirente diventerà pieno proprietario del bene che a quel punto avrà un valore di 300.000 € (o più, se il mercato immobiliare è salito nel frattempo).

  CONSULTA LA TABELLA DELLE PERCENTUALI MINISTERIALI

   

  Età Usufruttuario (anni compiuti)	Valore Usufrutto (%)	Valore Nuda Proprietà (%)
  da 0 a 20	95%	5%
  da 21 a 30	90%	10%
  da 31 a 40	85%	15%
  da 41 a 45	80%	20%
  da 46 a 50	75%	25%
  da 51 a 53	70%	30%
  da 54 a 56	65%	35%
  da 57 a 60	60%	40%
  da 61 a 63	55%	45%
  da 64 a 66	50%	50%
  da 67 a 69	45%	55%
  da 70 a 72	40%	60%
  da 73 a 75	35%	65%
  da 76 a 78	30%	70%
  da 79 a 82	25%	75%
  da 83 a 86	20%	80%
  da 87 a 92	15%	85%
  da 93 a 99	10%	90%

   

   

  Vuoi una valutazione del tuo immobile per valutare l'opportunità di vendere la tua nuda proprietà? Contattaci subito!

  TAGS: usufruttonuda proprietàtabella usufruttotabella nuda proprietà

  Autore: Enrico Ventura

  Indietro

Ricerca